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2002. 10. 14. 시행령 공포
2002. 11. 1. 법 발효
상가건물 임대차 보호법령 주요 내용
1. 법 적용 대상
2. 대항력
3. 우선변제권
4. 최우선변제권
5. 임대료 인상 상한
6. 계약갱신요구권
7. 보증금의 월차임 전환시 상한
8. 임차권등기 명령 신청
9. 기타
1. 법 적용 대상
①상가건물을 ②일정 금액 이하의 보증금으로 ③임차하는 경우이다.
"상가건물"은 "사업자등록의 대상이 되는 건물"이다.
"사업자등록의 대상이 되는"이란 같은 건물을 사업장의 소재지로 하여 사업자 등록을 하는 것이다.
공장, 재택근무의 경우도 상가건물이 될 수 있다. 그러나 동창회사무실은 제외된다.
일정금액 이하는 지역별로 다르다.
지역 보증금 한도
서울특별시 2억 4천만원
수도권 과밀억제권역 1억 9천만원
광역시 1억 5천만원
기타 지역 1억 4천만원
보증금 = 계약 보증금 + 환산 보증금
환산 보증금 월, 분기, 연 지급
월세로 바꾼 뒤 100을 곱한다
임대차는 임대차계약 또는 등기되지 않은 전세이다.
2002년 11월 1일 이후에 처음으로 체결되거나 갱신된 계약
2002년 11월 1일 이전에 맺어진 계약에는 적용되지 않는다.
2. 대항력
①건물을 인도받고, ②사업자등록을 한 사업자
건물의 양수인과 승계인은 양도인의 지위를 승계
임차인은 계약기간동안 계속 영업할 수 있다.
3. 우선변제권
①건물을 인도받고, ②사업자등록을 한 사업자로서 ③확정일자를 받았다면
후순위 물권자나 채권자에 우선하여 보증금을 변제받을 수 있다.
확정일자는 건물소재지 관할 세무서에서 받는다.
이해관계인(임대인, 임차인 등)은 세무서에서 확정일자를 확인할 수 있다.
4. 최우선변제권
①건물은 인도받고, ②사업자등록을 한 사업자로서, ③임차보증금이 일정 금액 이하이면
다른 권리자에 우선하여 보증금의 일부 또는 전부를 우선하여 변제받을 수 있다.
최우선변제를 받을 수 있는 보증금액은 다음과 같다.
지역 계약금액 최우선변제 한도
서울특별시 4,500만원 1,350만원
과밀억제권역 3,900만원 1,170만원
광역시 3,000만원 900만원
기타 지역 2,500만원 750만원
최우선변제를 받을 수 있는 금액은 보증금액의 30%까지이며 보증금을 한도로 한다(차임은 제외한다). 최우선변제를 받을 수 있는 금액의 합은 건물가액의 1/3을 넘지 못한다(주택은 1/2).
5. 임대료 인상 상한
임대인은 계약기간 동안(몇 년이든) 12%를 한도로 임대료를 인상할 수 있다.
6. 계약갱신 요구권
임차인은 2002년 11월 1일 이후에 맺어진 임대차 계약의 경우에는
5년을 한도로 계약을 갱신할 것을 요구할 수 있다.
임차인은 최고 5년까지 계속하여 같은 사업장에서 사업을 할 수 있다. 이때 5년은 2002년 11월 1일 이후에 계약을 맺는 시점(첫 계약이든 갱신한 계약이든, 명시적이든 묵시적이든)부터이다.
임차인은 계약기간이 1년 이하라고 주장할 수 있지만
임대인은 1년 이하라고 주장하지 못한다.
7. 보증금의 월 차임 전환시 상한
임대인이 보증금을 월 차임으로 바꾸어 받으려고 하는 경우,
월 차임은 연 15%을 한도로 받을 수 있다.
연 15%는 월 1.25%이므로 보증금 100만원을 월 차임으로 바꾼다면
월 1만 2500원이 된다.
8. 임차권등기 명령 신청
새로운 건물에서 사업을 하기 위하여 이전할 때
건물소재지 관할 지방법원, 지원, 시군법원에
임차인이 단독으로 신청할 수 있다
등기되면 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖는다
비용을 임대인에 청구할 수 있다
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